Cei care vor să își construiască o casă ajung, de cele mai multe ori, să se lovească mai întâi de birocrație și abia apoi de șantier. De la certificatul de urbanism și studiul geotehnic, până la avize, proiect tehnic și autorizația de construire, fiecare etapă vine cu documente, termene și condiții care trebuie respectate. Potrivit Legii nr. 50/1991 și normelor de aplicare, lucrările nu pot începe fără autorizație, iar documentația se depune la primărie, împreună cu actele cerute prin certificatul de urbanism.
Inginerul proiectant Ionuț Hrițuleac de la Iovicon Vaslui explică în acest material care sunt actele necesare pentru construcția unei case și de ce ordinea pașilor contează mai mult decât cred mulți proprietari.
Care este primul act de care are nevoie cineva care vrea să își construiască o casă?
Ionuț Hrițuleac: ”Primul pas este obținerea certificatului de urbanism. Acesta se eliberează de primărie și are rol informativ. Mai exact, arată ce se poate construi pe terenul respectiv, ce reglementări urbanistice se aplică și ce avize trebuie obținute mai departe.
Certificatul de urbanism nu ține loc de autorizație de construire și nu dă dreptul de a începe lucrările. Acest lucru este prevăzut expres în normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991.”
După certificatul de urbanism, care sunt pașii următori?
Ionuț Hrițuleac: ”După certificatul de urbanism urmează obținerea avizelor și pregătirea documentației tehnice. În practică, pentru o casă, traseul general este acesta: certificatul de urbanism, studii de teren, respectiv studiu topografic și studiu geotehnic, avize și acorduri și proiectul tehnic odată cu dosarul pentru obținerea Autorizației de Construire.
Autorizația se emite de primărie pe baza certificatului de urbanism, a proiectului și a avizelor stabilite pentru cazul respectiv. Normele metodologice prevăd că autorizația se emite, în condiții normale, în cel mult 30 de zile de la depunerea documentației complete.”
Ce rol are studiul geotehnic și de ce este atât de important?
Ionuț Hrițuleac: ”Studiul geotehnic este unul dintre documentele esențiale pentru proiectare. El arată tipul de teren pe care va fi amplasată construcția, gradul de tasare, omogenitatea solului și informații despre pânza freatică.
Pe baza acestui studiu, inginerul de structură poate dimensiona corect fundația, fără estimări făcute la întâmplare. Tocmai de aceea, acest document nu este o formalitate, ci un pas care influențează direct siguranța și costul viitoarei case.”
Ce avize sunt cerute, în mod obișnuit, la construcția unei case?
Ionuț Hrițuleac: ”Avizele se împart, în linii mari, în două categorii. Prima categorie este formată din avizele de la furnizorii de utilități, cum ar fi apă, canalizare, energie electrică, gaze naturale, telecomunicații sau salubritate.
A doua categorie include avize de la diverse autorități, atunci când amplasamentul sau tipul investiției o cere, de exemplu pentru protecția mediului, sănătate publică, apărare împotriva incendiilor, monumente istorice, regimul apelor sau intervenții asupra unor construcții existente.
Legea și normele prevăd că lista exactă a avizelor rezultă din certificatul de urbanism, deci nu toate avizele se cer în fiecare caz.”
Există situații în care este nevoie și de PUD?
Ionuț Hrițuleac: ”Da, în anumite situații se poate solicita și PUD, adică Plan Urbanistic de Detaliu. Acest document este folosit atunci când trebuie clarificate condițiile de amplasare, dimensionare, conformare și echipare edilitară pentru un obiectiv construit pe o anumită parcelă, în raport cu vecinătățile și funcțiunea predominantă a zonei.
Nu este necesar pentru orice casă, dar poate deveni obligatoriu în funcție de situația concretă a terenului și de reglementările urbanistice aplicabile.”
Ce trebuie să conțină dosarul pentru autorizația de construire?
Ionuț Hrițuleac: ”Dosarul pentru autorizația de construire trebuie întocmit conform Legii nr. 50/1991 și, în mod uzual, include cererea tip, certificatul de urbanism, dovada titlului asupra terenului, proiectul tehnic pentru autorizarea executării lucrărilor, referatele de verificare, avizele și acordurile cerute prin certificatul de urbanism, inclusiv acordul de mediu atunci când este necesar, precum și dovada plății taxelor legale.
Cererea pentru autorizație este însoțită, potrivit legii, de certificatul de urbanism și de celelalte documente stabilite prin procedura de autorizare.”
Cât este valabilă autorizația și cât costă?
Ionuț Hrițuleac: ”Valabilitatea autorizației de construire include, de regulă, un interval de cel mult 24 luni de la emitere, în care trebuie începute lucrările. Pentru proiectele mai complete, intervalul este de 36 de luni. Prelungirea se poate acorda o singură dată, pentru cel mult încă 12-36 luni.
În ceea ce privește taxa, Codul fiscal stabilește un nivel de 0,5% din valoarea lucrărilor, însă în practică aceasta poate fi diferită, în funcție de hotărârile consiliilor locale. De exemplu, la Vaslui, taxa este de 0,55%.”
Ce obligații mai are proprietarul după ce obține autorizația?
Ionuț Hrițuleac: ”După emiterea autorizației, există și obligații legate de publicarea acesteia. Legea nr. 102/2023, care a modificat Legea nr. 50/1991, a introdus obligația ca anumite informații despre proiect să fie făcute publice în termen de maximum 30 de zile.
În plus, autorizația trebuie notată în cartea funciară, iar la șantier trebuie amplasat un panou de identificare a investiției, într-un loc vizibil. ANCPI a transmis, după intrarea în vigoare a Legii nr. 102/2023, că această obligativitate de notare în cartea funciară a fost introdusă expres prin noul cadru legal.”
Dacă proprietarul vrea și racord la gaze naturale, ce trebuie să știe?
Ionuț Hrițuleac: ”Pentru racordarea la gaze naturale, proprietarul are relații distincte cu distribuitorul și cu furnizorul. În linii mari, traseul presupune depunerea unei cereri de racordare la distribuitor, primirea răspunsului și a soluției tehnice, semnarea contractului de racordare, executarea lucrărilor de branșament și a instalației interioare prin firme autorizate, apoi punerea în funcțiune după încheierea contractului de furnizare și montarea contorului.
Pentru instalația interioară este necesară o firmă autorizată ANRE, iar pentru montarea unei centrale termice este necesară o firmă autorizată ISCIR.”
Construcția unei case începe cu actele, nu cu fundația. Certificatul de urbanism, studiul geotehnic, proiectul tehnic, avizele și autorizația de construire fac parte din traseul legal obligatoriu. Iar cine pornește din timp, cu documentația completă și cu specialiști care cunosc bine procedura, poate evita întârzieri, costuri în plus și blocaje administrative. Baza legală rămâne Legea nr. 50/1991, completată de normele metodologice și de modificările aduse prin Legea nr. 102/2023.
